Строительное общество лондонского Сити v Флегг - City of London Building Society v Flegg

Строительное общество лондонского Сити v Флегг
Вход на кладбище, Grange Rd - geograph.org.uk - 1237180.jpg
СудДом лордов
Полное название делаСтроительное общество лондонского Сити v Эдгар Э Флегг, Джоан Э Флегг и другие
Цитирование (и)[1987] УХЛ 6
[1988] AC 54
[1987] 3 Все ER 435
История болезни
Предварительные действияКредитор-заявитель проиграл в Апелляционном суде, но ранее выиграл дело перед Его Честным судьей Томасом, порядок которого был восстановлен.
Мнения по делу
РешениеЛорд Темплман
Лорд Оливер
СовпадениеЛорд Маккей
Лорд Бридж
Лорд Гофф
Ключевые слова
Чрезмерный интерес, непреодолимый интерес, реальное занятие

Строительное общество лондонского Сити v Флегг [1987] УКХЛ 6 является Английское земельное право Дело было решено в Палате лордов относительно отношений между потенциальными первостепенные интересы и концепция чрезмерно.

Дело было спорным, потому что в нем истолковывалась законодательная база таким образом, что интересы, которые могли иметь преимущественную силу, были лишены этого статуса, потому что они могли быть превышены в соответствующих обстоятельствах. [n 1] В последующие годы возник вопрос о том, могут ли чрезмерные правила, как они интерпретируются Flegg, совместимы с квалифицированными правами на беспрепятственное владение имуществом и / или правом на семейную жизнь и жилище, гарантированными в Конвенция о правах человека.[1] В настоящее время похоже, что они есть.

Факты

В 1977 году мистер и миссис Флегг продали свой 28-летний дом и на вырученные 18 000 фунтов стерлингов помогли купить новый дом, Холодный дом.[n 2] Их дочь и ее муж, миссис и мистер Максвелл-Браун также выбрали дом; они также положили остаток на покупку (16 000 фунтов стерлингов), взяв ипотечный кредит (у предыдущего кредитора), который они должны были выплатить. Он был предназначен для проживания в нем всех. Зарегистрированными владельцами и, следовательно, заемщиками были Максвелл-Брауны, несмотря на то, что их поверенный посоветовал всем четверым зарегистрироваться. Закон означает, что мистер и миссис Флегг имели равноправные имущественные права, долю или долю от своих взносов, которые Максвелл-Брауны держали в доверительном управлении для них.[n 3]. У Максвелл-Браунов были проблемы с деньгами, и они перезакладывали Строительное общество лондонского Сити собрать 37 500 фунтов стерлингов без согласия Флеггов. Флегги были подозрительны и предостерегли от ведения дел в Земельном кадастре. Два заемщика объявили дефолт (задолжали по платежам), и строительное общество потребовало владения.

Суждение

Апелляционный суд

Диллон Л.Дж. заявил, что, отменив решение Высокого суда, интерес Флеггов к их дому не был переоценен контрактом строительного общества с детьми.[2]

Г-н Уэйкфилд в защиту истцов в одном из своих доводов об обратном ссылался на формулировку статьи 20 (1) (b) Закон о регистрации земли 1925 г. согласно которому, как цитировалось выше, распоряжение зарегистрированной землей зарегистрированным собственником подчиняется, «если иное не указано в реестре, преобладающим интересам, если таковые имеются, влияющим на переданное или созданное имущество». Он утверждает, что, поскольку он был превышен из-за ипотеки истцов в соответствии с чрезмерно завышенными положениями Закон о собственности 1925 г., интересы родителей никогда не влияли на имущество, переданное истцам или созданное в их интересах по ипотеке. Но этот аргумент несовместим со всей схемой Закон о регистрации земли 1925 г. как интерпретируется в Дело Боланда. Более того, если, как считал лорд Уилберфорс, заинтересованность справедливого общего арендатора в фактическом занятии земли «существовала по отношению к земле» по смыслу статьи 70, она в равной степени, по моему мнению, (являясь интересом посредством неразделенной доли во всей земле и предоставления права занимать всю землю) повлияли на производное имущество в виде лет или предполагаемых лет - ср. Гранд Джанкшен Ко Лтд - Бейтс [1954] 2 QB 160 - земельная собственность, принадлежащая истцам в силу их ипотеки. К такому выводу пришел лорд Деннинг М.Р. Дело Боланда [1979] Ch 312, где он сказал, на стр. 331:

«Являясь справедливым интересом в земле, это явно интерес,« существующий в отношении »земли. Он также влияет на« переданное имущество »в рамках статьи 20 (1) (b)».

Г-н Уэйкфилд также сослался на слова «пока» во фразе в первых словах раздела 70 (1):

«Вся зарегистрированная земля ... считается объектом таких из следующих основных интересов, которые могут существовать в настоящее время в связи с этим ...»

Он утверждал, что, поскольку интересы родителей были превышены в Закон о собственности 1925 г. после создания ипотеки истцов это не было преобладающим процентом, «пока» существующим в отношении земли. Но, опять же, этот аргумент несовместим со схемой Закон о регистрации земли 1925 г. как объясняется в отрывках из речи лорда Уилберфорса в Дело Боланда которые я цитировал выше. Аргумент нереален, поскольку родители продолжали фактическое занятие земли, несмотря на исполнение зарегистрированными собственниками ипотеки истцов, о которой родители ничего не знали.

Керр LJ и сэр Джордж Уоллер согласились.

Дом лордов

В Судебный комитет Палаты лордов считал, что ответственность строительного общества имеет приоритет и может использовать чрезмерную защиту против ранее существовавшего права доверия Флеггов. Хотя под Закон о регистрации земли 1925 г. В соответствии с разделом 70 люди с фактическим родом занятий могут иметь преимущественный интерес, который будет иметь приоритет перед третьей стороной, такой как строительное общество, этого не происходит, если деньги на покупку выплачиваются двум или более попечителям или трастовой корпорации. Если это произойдет, под Закон о собственности 1925 г., раздел 2 (1) (ii), интересы бенефициаров будут превышены и будут связаны с покупной ценой, а не с собственностью.

Лорд Темплман сказал следующее.[3]

Одной из основных целей законодательства 1925 года было достижение компромисса между, с одной стороны, интересами общества в обеспечении того, чтобы земля, находящаяся в доверительном управлении, свободно продавалась, и, с другой стороны, интересами бенефициаров в сохранении своих права по трастам. Посредством Закон об оседлых землях 1925 г. Пожизненный арендатор может передать оседлую землю без всяких полномочий и положений поселения. Посредством Закон о собственности 1925 г. Доверительные управляющие для продажи могут передавать землю, находящуюся в доверительном управлении, для продажи, освобожденную от трастов, влияющих на выручку от продажи, а также на ренту и прибыль до продажи. При обеих формах траста защита и единственная защита бенефициаров заключается в том, что капитальные деньги должны быть выплачены как минимум двум доверительным управляющим или трастовой корпорации.

Лорд Оливер высказал совпадающее и аргументированное суждение.

Лорды Маккей, Бридж и Гофф согласились с обоими.

Значимость

Лондонский Сити БС - Флегг подвергся существенной критике, во-первых, за неправильное толкование схемы статутов (поскольку Апелляционный суд пришел бы к другому результату), а в последнее время - за возможное нарушение Европейская конвенция о правах человека либо статью 8 о праве на жилище и семейную жизнь, либо статью Протокола 1 о мирном владении имуществом. Однако другие комментаторы считают это точным изложением действующего закона, и нет никаких доказательств того, что это решение противоречит Европейской конвенции.

Смотрите также

Примечания и ссылки

Примечания
  1. ^ Учебная работа рассматривается в Уильямс и Глинз Банк против Боланда [1979] предполагал, что нельзя переоценивать очевидные главенствующие интересы. Продажа, ипотека или другие сделки двух доверительных собственников за вознаграждение кому-либо без предварительного уведомления (завышение требований) рассматриваются в таких работах по Акциям, как Принципы справедливости Снелла. Если права супруга-резидента превалируют над интересами, они переживут продажу двумя попечителями.
  2. ^ Название 256 Grange Road, Gillingham, Kent, под регистрация земли Так как в более чем 95% домов зарегистрированы земельные участки. В городах Медуэй и Портсмут есть несколько домов, названных в честь Чарльз Диккенс например, см. Мрачный дом и у каждого есть музей его работ.
  3. ^ Видеть полученное доверие для прямых вкладов в покупную цену
Рекомендации
  1. ^ например Нэшнл Вестминстер Банк Плс - Малхан [2004] EWHC 847, [45] и [53]
  2. ^ [1986] Ch 605
  3. ^ [1987] УХЛ 6, [1988] 1 AC 54, 73-74

Рекомендации

  • N Gravells (ред.), Важнейшие дела в земельном праве (2013)
  • К. Харпум, «Чрезмерное использование, полномочия попечителей и реформа законодательства 1925 года» (1990) 49 (2) Cambridge Law Journal 277
  • Н. Джексон, «Превышение требований законодательства о зарегистрированных землях» (2006 г.) 69 Modern Law Review 237