Бристоль и Вест Строительное Сообщество v Хеннинг - Bristol & West Building Society v Henning - Wikipedia

Бристоль и Вест Строительное Сообщество v Хеннинг [1985] EWCA Civ 6 является Английское земельное право дело, в котором лицо может согласиться отказаться от права преимущественной доли в земле, что будет связывать третьи стороны, такие как банки, при покупке собственности. Несмотря на то, что речь идет о незарегистрированной земле, это в равной мере применимо и к зарегистрированной земле.^[1] и теперь попадает под Закон о регистрации земли 2002 г..

Факты

Г-н Хеннинг жил с женщиной с 1974 по 1981 год, но не был женат. У них было двое детей. В 1975 году они получили дом в Лондоне по ипотеке, и все это было на его имя. Она делала взносы и работала. В 1978 году они согласились купить виллу и большой Девонширский сад, где она приступит к проекту самоокупаемости. Дом был куплен только на его имя за 12 900 фунтов стерлингов с ипотечным кредитом в размере 11 000 фунтов стерлингов от строительного общества. В его заявлении она была названа его женой и написана для их семьи. Она работала на участке, строила здания, украшала и зарабатывала небольшие суммы в семейный бюджет. Он уехал в феврале 1981 года, а в декабре 1981 года начал процедуру владения. Это закончилось постановлением о согласии, в котором он всегда говорил, что намерен ей владеть половиной доли дома. После этого он перестал платить по ипотеке, и строительный кооператив приступил к оформлению права владения. Он не сопротивлялся иску. Строительный кооператив признал, что у нее есть безотзывная лицензия на проживание на вилле.

Судья отклонил приказ о владении недвижимостью, заявив, что безотзывная лицензия дает ей определенный имущественный интерес. Строительный кооператив обратился.

Суждение

Браун-Уилкинсон LJ постановил, что строительное общество имело право вступить во владение, потому что женщина не могла проявлять выгодный интерес при конструктивном доверии, которое имело приоритет над интересами строительного общества. Г-н Хеннинг никогда не имел намерения предоставить ей выгодный интерес, и без явного или вмененного намерения было невозможно создать конструктивное доверие с общим намерением.

Существует риск того, что в этом случае здравый ответ может потеряться среди множества различных технических деталей, которые могут возникнуть. Основной факт заключается в том, что ипотека была предоставлена ​​Обществу с полного ведома и одобрения г-жи Хеннинг. У нее с господином Хеннингом был совместный проект по покупке «Виллы» с помощью такой ипотеки. Без него «Виллу» нельзя было бы купить. Тем не менее, г-жа Хеннинг утверждает, что она имеет право жить в «Вилле» в первую очередь по сравнению с правами Общества, которое предоставило большую часть денег на покупку. Хотя она безуспешно пыталась найти способ выплаты взносов по ипотеке, логический результат ее аргумента (если он прав) состоит в том, что она имеет право оставаться во владении на неопределенный срок без внесения каких-либо платежей. Это был бы странный результат, которого я бы не хотел достичь.

Г-н Линдсей (который не фигурирует ниже), по моему мнению, предоставил краткое, но полное решение технических проблем. поднят по делу. Я предполагаю (не принимая решения), что г-жа Хеннинг имела право либо на бенефициарный интерес в «Вилле», либо на какое-то меньшее право собственности, подобное тому, что проиллюстрировано в «Ре Шарп». (см. выше). Поскольку г-н и г-жа Хеннинг не заявляли о своем доверии «Вилле» в письменной форме и не достигли какого-либо явного соглашения между собой относительно выгодных интересов, единственный способ, которым г-жа Хеннинг может установить любое право на «Виллу», будет должно быть, среди прочего, чтобы показать, что между ней и г-ном Хеннингом существовало явное или вмененное намерение или предположение, что она должна иметь такое право. Решение Палаты лордов по делу Гиссинг против Гиссинга [1971] AC 886 устанавливает, что в отсутствие явно выраженного согласия или выраженного доверия право на бенефициарный интерес в рамках конструктивного доверительного управления может быть установлено только путем доказательства явного или вмененного намерения. что сторона, не являющаяся законным владельцем, должна иметь бенефициарный интерес в собственности, что делает несправедливым для законного владельца требовать единоличного бенефициарного интереса: см., в частности, за лордом Диплоком на страницах 905-6. Аналогичным образом, в отсутствие явного согласия такое намерение или предположение должно быть доказано, чтобы установить меньшее право собственности на безотзывную лицензию, дающую имущественный интерес: см. Re Sharpe. Таким образом, чтобы определить, исходя из сделанного предположения, характер права г-жи Хеннинг на «Виллу», необходимо сначала определить на основании действий сторон, каковы были их явные или предполагаемые намерения в отношении ее выгодного интереса. .

Как только это будет определено как соответствующий вопрос, на мой взгляд, ответ станет очевидным. Г-н и г-жа Хеннинг одновременно не выражали никаких намерений относительно выгодных интересов в собственности. Следовательно, такое намерение, если оно существует, должно быть вменено им в их действия. Г-жа Хеннинг знала и поддерживала предложение о повышении покупной цены «Виллы» по ипотеке. В этих обстоятельствах, по моему мнению, невозможно приписать им какое-либо общее намерение, кроме того, что она уполномочила г-на Хеннинга собрать деньги для Общества посредством ипотеки. Говоря более техническим языком, общим намерением было, чтобы г-н Хеннинг как попечитель имел право предоставлять ипотеку Обществу. Такое право ипотеки должно было распространяться на предоставление Обществу ипотеки, имеющей приоритет над любыми выгодными интересами в собственности. Я не стал бы вменять сторонам намерение ввести Общество в заблуждение, предлагая в качестве гарантии необремененную плату за собственность, хотя на самом деле существовал справедливый интерес, который имел бы приоритет для Общества. В самом деле, миссис Хеннинг сказала:

"Я бы понял, что Строительное общество ожидало, что сможет рассчитывать на полную стоимость дома в качестве обеспечения ссуды - но я никогда не думал об этом - если бы кто-нибудь объяснил мне это, как вы сейчас, я бы оценила это ». Это свидетельство показывает, что, хотя в то время у нее не было действительного соответствующего намерения, было бы неправильно вменять сторонам какое-либо намерение, кроме того, что Общество должно было иметь обвинение в приоритетном порядке по отношению к выгодным интересам сторон.

Мистер Уитакер от миссис Хеннинг попытался избежать этого вывода, указав, что такое намерение оставило миссис Хеннинг во власти г-на Хеннинга и не обеспечило безопасность, которую дом был спроектирован для нее и ее детей. Он указывает, что г-н Хеннинг может в любой момент прекратить выплату взносов по ипотеке, и тогда Общество сможет получить собственность у г-жи Хеннинг. Это правда. Но тот факт, что принятые меры не обеспечивали полной безопасности из-за прав третьей стороны, не может изменить единственное намерение, которое можно вменять сторонам. «Вилла» вообще не могла быть куплена без помощи ипотеки Обществу, и ипотека Обществу не могла быть должным образом предоставлена ​​без передачи Обществу взыскания на весь законный и справедливый интерес.

Поскольку характер интереса г-жи Хеннинг следует искать в вмененном намерении сторон, а вмененное намерение сторон должно было заключаться в том, чтобы ее интересы подчинялись интересам Общества, г-жа Хеннинг не может установить, что она имеет право на некоторую форму справедливого интереса, который дает ее правам приоритет перед правами Общества. Поэтому я считаю, что, даже если предположить, что г-жа Хеннинг имеет какой-то справедливый интерес или право в «Вилле», такой интерес или право являются предметом ответственности Общества и не защищают требования Общества о владении.

Г-н Уитакер утверждал, что пункт, по которому я хотел бы принять решение по делу, является новым пунктом, который не обсуждается ниже. Он утверждал, что этот суд, соответственно, не имел юрисдикции рассматривать дело по этому поводу. Он согласен с тем, что никакие дополнительные доказательства не могли бы быть представлены, если бы точка зрения была изложена ниже. Это правда, что точная точка зрения не была изложена ниже. Но, по моему мнению, это просто другая формулировка того, о чем идет речь ниже, а именно, что права г-жи Хеннинг, какими бы они ни были, не были обязательными для Общества. На мой взгляд, в этом суде дело открыто.

Поэтому, хотя я очень симпатизирую г-же Хеннинг, по моему мнению, единственно правильный ответ в законе состоит в том, что ее права подчиняются правам Общества, и апелляция должна быть разрешена. Подчеркну, что я исходил из разных предположений. Ничто в этом решении не должно рассматриваться как выражение какой-либо точки зрения по вопросам, действительно ли г-жа Хеннинг имела безотзывную лицензию на "Виллу", было ли решение в деле Шарпа правильным или же лицензия г-жи Хеннинг (если таковая была) давала какие-либо имущественное, в отличие от договорного, права.

Сэр Джон Дональдсон MR и Ллойд LJ согласились.

Смотрите также

• Английское земельное право

Примечания

Рекомендации

внешняя ссылка