Закон о собственности (прочие положения) 1989 года - Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989

Закон о вещном праве (прочие положения) 1989 года
Длинное названиеЗакон о внесении новых положений в отношении актов и их исполнения, а также договоров купли-продажи или иного распоряжения долями в земле; и отменить верховенство закона, известное как правило в Bain v. Fothergill.
Цитирование1989 г. 34
Территориальная протяженностьАнглия и Уэльс
Даты
Королевское согласие27 июля 1989 г.
Начало27 сентября 1989 г. (частично)
31 июля 1990 года (остаток)[1]
Текст статута в первоначальной редакции
Текст Закона о собственности (прочие положения) 1989 г. в силе на сегодняшний день (включая любые поправки) в Соединенном Королевстве, с законодательство.gov.uk.

Закон о вещном праве (прочие положения) 1989 года (c 34) - это объединенное Королевство акт парламента, который внес ряд существенных изменений в Английское право собственности.

Характер реформ

Закон ввел несколько отдельных реформ:

  • Нормы общего права, регулирующие форму и доставку поступок были отменены и заменены требованиями, которые:
    • акт действителен только тогда, когда он выражен как таковой,
    • это либо подписанный лицом в присутствии свидетеля, который подтверждает это, или по его указанию и засвидетельствовано двумя свидетелями, и
    • оно оформляется им или лицом, уполномоченным делать это от его имени.[2]
  • Контракты на продажу или иное распоряжение долей в земле должны быть заключены в письменной форме, и они должны включать все согласованные условия в один документ.[3]
  • Верховенство закона, известное как правило в Bain v. Fothergill[4] (где в действии для нарушение контракта на продажу земли из-за отказа заглавие без мошенничество, истец может возместить свои расходы, но не косвенные убытки за потерю выгоды от сделки) было отменено.[5] На зарегистрированной земле с Закон о регистрации земли 2002 г. такие действия больше не происходят из-за гарантии права собственности на Земельный кадастр если продавец / передающая сторона не совершил или не способствовал мошенничеству. В случае незарегистрированной земли (менее 16% земли) политика заключается в том, что, как и в других областях права, покупатель / получатель земли, имеющий право на хороший титул, должен получать компенсацию, которую суд считает нужным, с учетом конкретных обязательных прецедентных решений, без такой абсолютной планки возмещения убытков.

Последующая судебная практика

Срок действия исполнения согласно Меркурий

Ст. 1 (3) Закона предусматривает, что:

Инструмент считается действительным оформлением физического лица, если и только если:

(а) подписано -
(i) им в присутствии свидетеля, удостоверяющего подпись; или же
(ii) по его указанию и в его присутствии и в присутствии двух свидетелей, каждый из которых заверяет подпись; и
(b) оно оформлено им или лицом, уполномоченным делать это от его имени.

В 2008 г. Высокий суд Англии и Уэльса выражено в обитер что повторное использование страниц для подписей из более ранних проектов сделало указанные соглашения недействительными как деяния согласно Закону.[6] В совокупности с предыдущей судебной практикой по оформлению документов в Апелляционный суд Англии и Уэльса,[7] то Юридическое общество Англии и Уэльса выпустил руководство относительно того, какие шаги необходимы для законного оформления сделок и других документов, выполняемых параллельно при электронном или виртуальном закрытии:

Доступные способы оформления по типу документа[8][9]
Вид документаВариант 1. Вернуть весь документ PDF / Word плюс страницу с подписьюВариант 2 - только страница обратной подписиВариант 3 - Предварительно подписанные страницы для подписи
ДеладаНетНет
Контракты на недвижимостьдаНетНет
Гарантии (отдельные или содержащиеся в простых договорах)дадада
Простые контракты (не включающие ничего из вышеперечисленного)дадада

Земельные договоры, подпадающие под действие Закона

Раздел 2 касается договоров о создании или продаже законных владений или прав на землю, а не документов, передающих такие владения или интересы.[10] Требуемый объем таких контрактов определен в п. 2:

: (1) Контракт на продажу или иное распоряжение долей в земле может быть заключен только в письменной форме и только путем включения всех условий, которые стороны прямо согласовали в одном документе или, в случае обмена контрактами, в каждом.

(2) Условия могут быть включены в документ путем изложения в нем или путем ссылки на какой-либо другой документ.
(3) Документ, включающий условия, или, в случае обмена контрактами, один из включающих их документов (но не обязательно тот же самый) должен быть подписан каждой стороной контракта или от ее имени.

Апелляционный суд отметил, какие типы соглашений подпадают либо под действие Закона, либо за его пределами:

... Раздел 2 касается договоров о создании или продаже законных владений или прав на землю, а не документов, которые фактически создают или передают такие владения или интересы. Таким образом, договор о передаче права собственности или аренды в будущем, договор о предоставлении аренды в будущем или договор об ипотеке в будущем - все это находится в пределах досягаемости раздела, при условии, конечно, что конечный предмет это земля. Однако фактическая передача, передача или переуступка, фактическая аренда или фактическая ипотека вообще не входят в сферу действия раздела 2.[11]

Требование «единого документа» строго соблюдается:

... Его действие беспощадно. Надлежащим образом подписанный документ, претендующий на роль договора купли-продажи или иного распоряжения долей в земле, на самом деле не создает действительного договора, если он не включает: все четко согласованные условия продажи или другого распоряжения. В случае неудачи он будет недействителен ...[12]

Суд дал указания относительно обстоятельств, при которых земельный договор может быть расторгнут в соответствии с п. 2:[13]

  1. Сторона, желающая избежать, должна указать термин, который стороны прямо согласовали, чего нет в единственном подписанном документе или в обменном подписанном документе.
  2. Недостаточно просто показать, что земельный договор является частью более крупной сделки, на которую распространяются другие четко оговоренные условия, отсутствующие в земельном договоре.
  3. Однозначно согласованное условие должно, если это требуется в соответствии с разделом 2 для включения в единый документ, быть условием продажи земли, а не условием какого-либо одновременного договора (будь то продажа движимого имущества или предоставление услуги), которая имеет место одновременно с заключением договора на землю и является частью одной коммерческой сделки.
  4. S. 2 (1) не запрещает сторонам структурировать сделку, например, по продаже всех активов компании, таким образом, чтобы продажа земли рассматривалась в другом документе, чем продажа акций, незавершенное производство или гудвилл, если продажа земли не обусловлена ​​продажей других активов.

Собственный эстоппель

С. 2 Закона отменен ст. 40 из Закон о собственности 1925 г., тем самым отменив справедливую доктрину частичного исполнения в отношении распоряжения земельными интересами, которая была рекомендована Юридическая комиссия Англии и Уэльса.[14] Хотя Комиссия считала, что справедливые доктрины вексельный эстоппель и имущественный эстоппель по-прежнему будет доступен для оказания помощи,[15] то Дом лордов впоследствии провел[16] что такой помощи не было. В качестве Лорд Скотт Фоскотский заявил в своем выступлении:

29 .... имущественный эстоппель не может быть использован для того, чтобы сделать соглашение, которое было объявлено законом недействительным, вступило в силу. Утверждение о том, что собственник земли может быть лишен права утверждать, что соглашение недействительно из-за несоответствия требованиям раздела 2, на мой взгляд, неприемлемо. Утверждение не более, чем предусмотрено в статуте. Конечно, справедливость не может противоречить статуту ...

Это отражает замечание о том, что «доктрина эстоппеля не может использоваться для признания действительной сделки, которую законодательный орган принял на основании общей государственной политики, она должна быть недействительной»,[17] который упоминался в других делах по данному делу Апелляционным судом.[18][19] В конструктивное доверие средство правовой защиты, доступное в разделе s. 2 (5) Закона, однако, действует в соответствии с принципами, отличными от принципов эстоппеля, что может привести к проблемам при применении и исполнении.[20] Академическая дискуссия предполагает, что эстоппель все еще может быть доступен в ситуациях, отличных от s. 2 на своих условиях.[21]

дальнейшее чтение

Смотрите также

Рекомендации

  1. ^ "Закон о праве собственности (прочие положения) 1989 года (вступление в силу) Приказ 1990 года", законодательство.gov.uk, Национальный архив, SI 1990/1175
  2. ^ с. 1
  3. ^ с. 2
  4. ^ Bain v. Fothergill, (1874) LR 7 HL 158
  5. ^ с. 3
  6. ^ Mercury Tax Group Ltd & Anor, R (по заявлению) против Уполномоченного по доходам, таможне и оф. [2008] EWHC 2721 (Администратор) в пункте 40
  7. ^ Koenigsblatt v. Sweet, [1923] 2 Ch 314
  8. ^ «Оформление документов виртуальным способом». Юридическое общество Англии и Уэльса. 16 февраля 2010. Архивировано с оригинал 6 марта 2014 г.. Получено 23 февраля 2014.
  9. ^ Джереми Леви. «Практические последствия решения Mercury (по оформлению документов при виртуальном подписании / закрытии)». Бейкер и Маккензи. Архивировано из оригинал на 2014-03-05. Получено 2014-02-23.
  10. ^ Джон де Ваал, королевский адвокат. «Когда на практике земельный договор не является земельным договором? 2 LPMPA 1989 г.». Хардвик.
  11. ^ Helden v Strathmore Ltd [2011] EWCA Civ 542 в пункте 27 (11 мая 2011 г.)
  12. ^ Кей и Анор v Morris Homes (West Midlands) Ltd [2012] EWCA Civ 900 в пункте 9 (11 июля 2012 г.)
  13. ^ North Eastern Properties Ltd v Coleman & Anor [2010] EWCA Civ 277 в пункте 46 (19 марта 2010 г.)
  14. ^ Правовая комиссия LC 164 1987, пар. 4.13.
  15. ^ Правовая комиссия LC 164 1987, пар. 5.1–5.5.
  16. ^ Йоманс Роу Менеджмент Лтд и Анор против Коббе [2008] УКХЛ 55 (30 июля 2008 г.)
  17. ^ Законы Англии Холсбери (4-е изд, том 16, параграф 962)
  18. ^ Яксли против Готтса и Анора [1999] EWCA Civ 3006, [2000] Ch 162 (24 июня 1999 г.), Кинан v Маки-Контех [2005] EWCA Civ 45 (1 февраля 2005 г.)
  19. ^ Жених 2011, п. 107.
  20. ^ Жених 2011, п. 108.
  21. ^ Жених 2011, п. 109.